RestСon - Государственная регистрация договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке)

Регистрация сделок с недвижимостью <<

Государственная регистрация договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке)

Пунктом 3 ст. 339 ГК РФ установлено, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Статья 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным».

Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219.

В соответствии с п. 47-49 Правил запись вносится в подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях (обременениях), а именно в часть III-2 (записи об ипотеке) с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом.

Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то в силу п. 1 ст. 341 ГК РФ и п. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации договора об ипотеке у залогодержателя возникает право залога.

Согласно п. 77 Правила, произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации.

Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра.

Условия регистрации ипотеки

права владельца закладываемого здания, сооружения, нежилого помещения должны быть зарегистрированы;
договор об ипотеке заключается в письменной форме с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ;
предмет залога принадлежит залогодателю или физическому или юридическому лицу, которого представляет залогодатель, на праве собственности или хозяйственного ведения. Если залогодателем является унитарное предприятие, то необходимо согласие ДГМИ г. Москвы или Мингосимущества на залог его имущества;
лицо, предоставившее в залог имущество организации-собственника, имеет право распоряжения закладываемым имуществом, предоставленное ему законом, или уставом организации, или решением общего собрания акционеров (участников);
предмет залога не обременен предшествующим залогом или предшествующий договор залога допускает последующий залог и в регистрируемом договоре отражен данный факт;
предмет залога не изъят из оборота.

Залог здания с земельным участком

Одновременно с залогом здания, сооружения по тому же договору залога должны закладываться права владельца здания, сооружения на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В указанном случае записи об ипотеке должны быть внесены в оба раздела Единого государственного реестра прав, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка – один договор об ипотеке. Соответственно плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки.

Договор залога должен устанавливать стоимость предмета залога, соответственно в договоре должна быть установлена стоимость здания и стоимость права на земельный участок (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В соответствии с требованиями Закона г. Москвы от 16.07.97г. № 34 “Об основах платного землепользования в г. Москве” залог права аренды земли допускается с согласия Московского земельного комитета. Такое согласие необходимо получить заблаговременно до подачи документов на государственную регистрацию. При этом необходимо иметь в виду, что совершать сделки с правом аренды возможно только в случае выкупа такого права. При этом на договоре аренды земли проставляется штамп Москомзема о выкупе. Выкуп не обязателен, если закладывается только та часть земельного участка, которая расположена непосредственно под зданием.

Поскольку по договору об ипотеке здания или сооружения в залог одновременно должен быть передан занятый им земельный участок или его часть (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то предварительно также должно быть зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то такой участок передается в залог, а регистрация ранее возникших прав на участок не требуется.

Если залогодатель является арендатором земельного участка, то предварительно должен быть зарегистрирован договор аренды земли. Сведения о такой регистрации должны содержаться в договоре об ипотеке (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На арендованный земельный участок должен быть предоставлен план земельного участка, составленный и заверенный ТОРЗом. Если закладывается право на часть земельного участка, то в плане должна быть отражена соответствующая часть.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ)

заявление от залогодателя;
документ об оплате регистрации;
нотариально удостоверенная доверенность на представителя (руководитель представляет паспорт, копию протокола о назначении или выписку);
документ о государственной регистрации юридического лица;
документ о присвоении ИНН;
информационное письмо Госкомстата;
свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах;
устав и учредительный договор с изменениями и дополнениями;
нотариальные копии учредительных документов залогодержателя (свидетельство о регистрации, устав и учредительный договор);
выписка из паспорта БТИ по ф. 1а, экспликация и поэтажный план сроком давности не более 1 года. Для земельного участка – план земельного участка;
подлинники договоров залога по числу участников и нотариальная копия для Росрегистрации;
нотариальная копия кредитного договора;
нотариальная копия свидетельства, подтверждающего права собственности на закладываемый объект;
нотариальная копия документа, подтверждающего права владельца здания, сооружения на земельный участок, на котором они расположены;
акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью – залогодатели дополнительно представляют документы, подтверждающие выполнение требований законодательства при совершении крупной сделки, а именно:
копию протокола общего собрания или выписку из него, верность которой подтверждена подписью руководителя и скреплена печатью организации или
справку о стоимости предмета залога в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о залога.
Справка должна быть подписана главным бухгалтером и скреплена печатью общества;
протоколы или выписки из них, подтверждающие полномочия руководителей, подписавших договор залога (копии, заверенные организациями залогодателя и залогодержателя);